Forstå dit lån

Brugervurdering: / 10
DårligBedst 

Lav rente er ikke nok.

At optage en lån, til en lav rente, er ikke nok til at du har lavet en god deal. At omlægge et lavt forrentet lån, til et ekstremt højt forrentet lån, kan vise sig at være endnu mere lukrativt, end den lave rente - og jeg vil fortælle dig hvorfor

Jeg er ofte stødt på folk, der undrer sig over, at man ligger lånet om, i tide og utide. Ofte finder jeg ud af, at de helt grundlæggende ting omkring det at optage obligations lån og omlægge ikke er på plads.

Du er muligvis allerede stået af nu, men jeg vil alligevel opfordre dig til at læse videre, da indholdet og viden i denne artikel, kan spare dig for rigtig rigtig mange tusinde kroner, afhængig af størrelsen på dit lån, og hvordan du håndtere det.

Nederst i artiklen, har jeg kort skrevet en forklaring, på de udtryk der bliver benyttet i artiklen, så er du i tvivl, så kig lige ned i bunden.

Det basale omkring obligationslån.

Først hvordan det med obligationslån fungere, sådan helt lavpraktisk.

Når du går til et pengeinstitut, og optager et obligationslån, sælger du reelt obligationer til realkreditinstituttet - det er altså fuldstændig det samme, so hvis du gør på børsen og køber obligationer, nu er det bare dig der får pengene i hånden, istedet for at aflevere dem og få obligationer.

Det der med kurstab.

Når du sælger dine obligationer, eller optager et obligationslån om du vil, sælger du faktisk obligationerne til den kurs de bliver udbudt til. En obligation er altid kr 100,- værd, men alt efter hvor eftertragtet det er at købe en obligation er, vil kursen afspejle dette.

Omsat til almindelig dansk, betyder det, at du sælger en obligation hvis værdi er kr 100,- men da kursen kun er 95, skal køber altså kun give dig kr 95,- for obligationen.

Så sælger du obligationer for 1 million, får du altså kr 950.000 i hånden, eller omvendt - skal du have 1 million i hånden, er du nødt til at sælge for obligationer til en værdi af kr 1.052.632,-

Så jo tættere på kurs 100 du sælger(optager lån), jo flere penge får du i hånden, eller jo mindre lån behøver du at optage.

Overstiger kursen 100 lukkes obligationen som oftest efter kort tid, men når du at optager lån i den periode, betyder det faktisk at du sælger obligationer til kr 1.000.000,- men får mere i hånden.

Omlægning.

Det er altid sådan på markedet, at når renten er lav, er der rigtig mange der gerne vil optage lån, derfor kan kursen ofte godt være lidt dårlig - til gengæld løber der jo ikke mange renter på, hvilket giver et lavere afdrag.

Når renten er høj, er der ofte mange der gerne vil sælge obligationer, det presser kursen op, så kurstabet er mindre, til gengæld falder kursen på obligationer med lav rente.

Det betyder, at når renten er lav, er det interessant at optage lån, fordi du skal betale en lavere månedlig ydelse, da der jo ikke løber så mange renter på lånet.

Når renten er høj, er det interessant at omlægge, fordi den lave kurs gør, at når du indfrier lånet skal du ikke betale så meget for de obligationer du har solgt.

For at vise det i kroner og øre, har jeg lavet et forsimplet regnestykke. Der er ikke taget højde for afdrag, stempelafgift og bankens.

Renten er nede på 3% og kursen er 98 og du optager et lån for 1 million kroner.

Kurstabet er kr 20.000,- og afdraget er 30.000-, om året - du får altså kr 980.000,- i hånden.

Nu stiger renten til 7% kursen er ligeledes på 98% men kursen på 3% er faldet til 90%

1. Først realisere du dit lån, her skal du blot betale 1.000.000 x 0.85 = kr 850.000,- for realiseringen.

Herefter optager du et nyt lån 850.000/0.98 = kr 867.347,- og et afdrag på kr 60.715,-

Du har med den omlægning barberet små kr 133.000,- af din hovedstol, men dit afdrag er steget.

Når kursen er nede igen, skal man så omlægge igen, så afdraget kan komme ned.

Som oftest går der nogle år, mellem hver omlægning, så der vil ofte være skåret noget af hovedstolen, derfor vil afdraget ikke stige helt så heftigt, som i mit eksempel.

Variable lån:

Når du kigger på et standard 30 årigt lån, svinger renten ofte mellem 4-7%, men der spøger altid nogle lån der er endnu billigere, nemlig variabel rente lånet.

Et variabelt lån, er et lån du optager til en bestemt kurs, denne kurs vil være fastlåst for en periode, hvorefter den vil blive genforhandlet. Kursen er bundet op på Nationalbankens udlånsrente.

Et 1 årigt variabelt lån, betales tilbage over typisk 30 år, men renten forhandles 1 gang om året.

Et 5 årigt variabelt lån betales ligeledes tilbage over 30 år, men renten genforhandles kun hvert 5. år og er derfor noget mere stabil i sin rentetilpasning.

For 3 år siden, ville de fleste pege på, at variable lån er mere usikre, men efter regeringen spændte sikkerhedsnet ud under de variable renter, i 2008, har usikkerheden været temmelig reduceret. Dette forhold kan naturligvis ændre sig, men som tingene ser ud lige nu, er usikkerheden altså forsvindende lille.

Afdragsfrie lån.

Et normalt lån, bliver tilbagebetalt over 30 år, i rater af 12 betalinger om året. Det betyder de første par år, er det primært renter man betaler, og meget lidt af hovedstolen, men efterhånden som tiden går, bliver hovedstolen langsomt reduceret, og derved er renterne der løber på mindre. Da beløbet du betaler er nogenlunde det samme hver måned, betyder det at flere og fere af de penge du ligger, går på nedbetaling af hovedstolen, og ikke til renter.

Et afdragsfrit lån, fjerner afdragene på hovedstolen for en periode, så du kun skal betale renterne. Tli gengæld skal du betale mere af hovedstolen, da du har kortere tid til det, når den afdragsfrie periode er udløbet. Dette er en enkel måde at få reduceret udgifterne ret hurtigt - men bagsiden er naturligvis at din gæld ikke bliver reduceret.

Vejledene links:

Realkredit Danmarks aktuelle lån, kan ses her.

BRF gratis vejledene omregner, så du kan se hvad en omlægning vil betyde kan ses her.

For de mere avancerede kan dagskursen på en bestemt obligation, findes her.

Bankrådgiveren. 

Nu har du lidt mere styr på lån, og de ting der er omkring det at optage lån, men vær opmærksom på, at din bank altid sidder med nogle mere præcise oplysninger, og kan komme med gode råd, der knytter sig til lige præcis dine behov.

Så, regn lidt på det hjemmefra, og gå så ned og tal med din bank. Du skal ikke blive skuffet hvis deres råd og tal ser anderledes ud end det du er kommet frem til, de sidder ofte med langt mere indsigt i det aktuelle marked, og har mere præcise tal, end du har.

Husk på, at din bankrådgiver sidder der for din skyld, og at du er kunde, og derfor bankens levebrød. Derfor, hvis der er noget du ikke forstår, bed om at få det forklaret. Hvis du er utryg eller usikker på din bankrådgiver, bed om at få en anden - og går det helt galt, så vil en eventuel ny bank, sørge for al flytning der sker mellem de to banker, så du kan altid skifte, uden du skal ned og glo på dine gamle sure bankrådgiver.

Sidst men ikke mindst ... langt de fleste rådgivere, faktisk rådgiver dig så godt og ufrivilligt som muligt, og langt de fleste går det også fornuftigt...men husk, at i sidste ende er det banken der betaler din rådgivers løn, det er ikke dig - så at forholde sig en smule kritisk til rådene, og spørger ind til detaljerne...det skader dig aldrig.

 

Ordliste: 

Afdrag: Det beløb du betaler tilbage. Som oftest en månedlig sats.

Hovedstol: Hovedstolen er det lån du optager. Så låner du 1 million, har du en hovedstol på 1 million.

Kurs: Kursen er den pris, ham der vil købe en obligation vil give for den. Obligationer har altid en værdi på kr 100,-

Rente: Det er den procentdel af dit lån, du skal betale for at låne pengene. Renten regnes altid pro anno (p.a.) der betyder pr år. optager du 1 million i lån, skal du altså det første år betale 1.000.000 x 0.04 =kr 40.000,- for lånet (der er ikke taget højde for afdrag af hovedstolen).

 

Har du spørgsmål, ris/ros eller kommentarer, kan de gives på vores forum.

Kommentar (4)
  • mogens tim jensen  - skal jeg tage lån
    hej jeg vil gerne vide om det kan betale sig at omlægge mine lån nu og til vilken lånetype vil de anbefale, og hvor stor er fortjenesten i
    forhold til besværet ,
    kort sagt jeg skylder 850,000 i 2 forskellige lån i huset et hos danske banksom er 5% rentetilpasningslån og resten hod real kredit. kan det betale sig at optage lån på en million og side beder i det økonomisk og kan du hjælpe med fåreslag til tiltag så jeg kan få styr på mine lån en gang for alle slå dem sammen og slå 2 fluer med et smæk

    ps.skriv et par ord hvis det har vakt din interrese og fortæl mig hvor jeg kan få den bedste rådgivning
  • Mikkel  - Lån
    Hej Mogens.

    Jeg kan af gode grunde ikke gå ind i en egentlig rådgivning, men kan godt komme med nogle principielle råd.

    Først og fremmest, Danske Bank og Realkredit Danmark er samme koncern, derfor kan det være en god ide at samle dine lån en gang for alle, og placere dem i RD's produkter.

    For det andet, 5% er idag en relativ høj rente at betale...og lån på under 1 million er et relativt lille lån.

    Små lån har den fordel, at de af gode grunde ikke er så følsomme overfor kursudsving, forstået på den måde, at 5% af 1 million = 50.000, og 2% af samme beløb er 20.000, altså fra 5 til 2 procent lån svinger det du skal betale med 30.000 om året eller fra 4200 om måneden til 1700 om måneden. Forstå mig ret, der er stadig penge at spare, men udsvinget er nogenlunde overskueligt, hvorfor du ikke vil være så berørt at fleksible låntyper, som F1.

    Det andet du kan vælge at kigge på er løbetiden.
    Hvis du kan konvertere et 5% 30 årigt lån, til et 2% 10 årigt lån, med nogenlunde samme månedlige udgift, er det måske værd at overveje om du kan skrue op for dit afdrag på hovedstolen.

    Alt i alt, vil jeg faktisk rådgive dig til, at tage kontakt til din bank, og tage diskussionen med dem. Inden du går derned, så find ud af hvad du har råd til at sidde for om måneden, og hvad der er realistisk. Prøv at lad være med at forkål dig for meget på kun den månedlige ydelse, men kig også på nedskrivning af hovedstolen.

    MvH
    /Mikkel
  • Mikkel  - Link rettet
    Hej Nanna.

    Vi er glade for du kunne bruge artiklen, og tak for det nye link - artiklen er rettet til.

    MvH
    /Mikkel
Skriv kommentar
Your Contact Details:
Kommentar:
[b] [i] [u] [url] [quote] [code] [img]   
:D:):(:0:shock::confused:8):lol::x:P:oops::cry:
:evil::twisted::roll::wink::!::?::idea::arrow:
Security
Skriv venligst koden som du kan se i billedet.